マンション広告の変動金利・35年の住宅ローンを借りれる人って…

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分譲マンションとか戸建販売とかのチラシを見ると、「今の家賃とお比べください!月々の返済額9万8千円」みたいな広告コピーが躍っています。確かに今の家賃よりも安いし広い。これで夢のマイホームが買えるなら…と思うかもしれませんが。小さく変動金利・35年ローンなどと書かれているわけであります。こんな非現実的なローンシミュレーションで出されてもねぇと思うわけですが、これに引っかかってしまう人も多いと聞きます。

変動金利・35年ローンの非現実さ

まず、住宅ローンで変動金利・35年というのはシミュレーションとしては超非現実的です。要するにこれからずーっと現在の低金利状態(特に今月は長期金利は歴史的な低金利水準です)が続くというシミュレーションになっているわけです。
つまり、借り手(ローン契約者)にとって超有利の状況が35年もの長期にわたって続くという前提で試算されているわけです。

変動金利のローンというのは市場金利が変動するとそれに応じて変動するように作られています。そのため、今後金利が上昇すると大きな負担増につながるわけです。

仮に3000万円の住宅ローンを金利1%の35年変動で借りたとします。当初5年間は金利の変動がないとしてその後金利が上昇して3%になったとします。このときの返済額ですが、

当初:84,685円
金利上昇後:111,005円

と約三万円もアップします。正直住宅ローン金利は状況によってはもっと上昇するリスクもあります。
(参考:固定金利と変動金利を比較

正直、こういった甘いシミュレーションで客寄せをして、金利などの知識が決して高くない方に甘い言葉で不動産を買わせて、その後住宅ローンの支払いが苦しくなっても知らん顔という業者はいなくなってしまえばいいのにとさえ思います。

 

賃貸と持ち家のどっちがお得?よりも資金繰りの重要性

賃貸と持ち家の論争になると、賃貸は家賃を払って無駄だとか、いや結局はバランスシートの問題で賃貸も持ち家も同じだなどという論争がおこります。

もちろん、そういった損得に関する議論は重要である一方で、住宅ローン(借入)というリスクを冒す以上は「資金繰り」という考え方がもっと大切ではないかと思うわけです。

結局ローンが支払えなくなってしまえば、住宅を売却せざるをえません。昔のように大幅な売却益が望めるような時代ではありませんし、多くの場合は低い価格で手放さなくてはならない可能性が高くなります。

自分が組む住宅ローンは適切にリスク管理できているのか?住宅購入の前にまずは予算から考えていくべきでしょう。

参考サイト
住宅ローンのリスク管理
住宅ローンは年収の何倍まで借りられる?

 

マンション広告の有利なシミュレーションを見かけたら?

おおよそ、シミュレーションでは最初に示したように、変動金利・35年とかで計算されているはずですので、たとえばフラット35みたいな長期固定金利のローン金利を引っ張り出してきて再計算してみるというのも手だと思います。

住宅ローン金利シミュレーション
上記のようなサイトで簡単に計算できます。たとえば最初の例で3000万円の物件が金利0.865%(住信SBIネット銀行 2012年7月の変動金利の実行金利)の変動金利で計算されている場合は1.94%(楽天銀行フラット35 2012年7月実行金利)にして計算しなおしてみます。

0.865%変動金利の場合の月々の返済額:82,811円/月
1.94%固定金利の場合の月々の返済額:98,457円/月

今月は固定金利の住宅ローンもかなり金利が下がっているので差は大したことがないように見えるかもしれませんが、それでも1.6万円もの差がでています。ちなみに、総トータル期間35年では約580万円もの差が出る計算になります。

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