不動産

日本で中古住宅の流通が本格化しない3つの理由

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2009年にスタートしました。様々な認定基準があり、劣化対策、耐震性、維持管理、可変性、バリアフリー性、省エネ性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の様々な観点から質の高い住宅について様々な優遇を敷いており、今後もさらに質のよい住宅供給が増えてくることが予想されます。

そうなった時に、考えておくべきものが「中古不動産市場」を育成するということです。住まいは一生ものでも、何らかの事情で売却をしなければならない場合もあるでしょう。そうした時、中古不動産市場が未成熟だと、適正価格で売ることができず、結果として様々な問題が生じることになります。

英米では、住宅の売買の約70~90%が中古住宅なのだそうです。その一方で日本の場合はわずか15%程度と非常に低いです。なぜ中古住宅の流通が本格化しないのか?そのネックとなる部分を考えていきたいと思います。

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2023年には日本の空き家率が21%にも?野村総研が分析

野村総研が行ったシミュレーションによると、2023年には日本の空き家率が21%にも上ると想定されているということです。空き家率というのは、そのまんまなんですが、住宅に占める空き家の割合です。(参考:空き家率とは

これは少子化の影響によって世帯数が減少するのに対して新規の住宅供給があること、さらに住宅の除却が進まないことが理由として挙げられます。野村総研の分析では2023年の空き家数は1397万戸、空き家率は21.0%を予測しているということです。

こうした状況が改善されないと「人口減少社会でマイホーム(不動産)の価値は下がる」などでも書かれている通り、不動産全体の価値減少につながってしまいます。問題を解決するためにはやはり、「使われていない空き家」を何とかする必要が出てきます。

 

住宅の除却が進まない原因には「固定資産税・都市計画税」の問題があります。
住宅が建っていると固定資産税が軽減されるため、もう住む予定が無い家であっても、取り壊しをせず、廃屋のように放置されている住宅も多数存在しています。

このような状況が空き家率上昇の原因ともなっているわけです。この点については税制が市場を好ましくない方向にゆがめている原因となっているわけです。
参考:小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減とは何ですか?

現在の状況では「廃屋は放置プレーにするのが最も経済合理的」となるわけですから、それを改善する手立てをしっかりとうっていくべきだと思います。

ソニー不動産は不透明な不動産市場の革命児となるか?

不動産市場というと不透明さが大きい市場と言われています。不動産業者が持つ情報と個人が持つ情報とでは乖離が大きすぎて、どうしても取引がうまく行きにくいといいます。また、「不動産市場の抱える問題点は不透明さとインサイダー」などでも指摘されている通り、両手をとるために、情報をあえて業者が隠すと言ったことも行われています。そうした中、米国式のエージェントを標榜するソニー不動産は業界の革命児となるのでしょうか?

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不動産取引、オフィスやロジスティクス関連が活況

 取引が最も活発だったのはオフィスで、82%増の1兆8808億円になった。都心の優良物件は賃料も回復傾向にあり、利回りの改善を見込んだ投資資 金が向かっている。ネット通販市場の拡大で需要が高まっている物流施設も80%増の5603億円と伸びが目立った。首都圏ではヤマト運輸などが大型の物流拠点を相次ぎ開設している。

日経新聞に上記のような記事が出ておりました(一部要約)。

オフィス関連、ロジスティクス関連が好調のようですね。福岡の知り合いの投資用不動産会社の方によると福岡などでも投資物の物件の出がかなり少なくなってきており、需要が供給を上回っている状態みたいです。

REITでいえば、オフィス系や物流・ロジスティクス系が狙い目というところでしょうかね。
ロジスティクスは中長期の契約になるのでREITとみても長期安定収益が見込めるという安定性が魅力といえそうです。(参考:物流型・ロジスティクス型REITの特徴

中長期投資、たとえばNISA口座での売買にもロジ系のREITはよさそうな選択肢の一つでしょうか。

住宅(不動産)の売り時と金利の関係

アベノミクス期待が株式市場では若干色あせている感は否めませんが、今回は不動産の話。知人の買取業者によると、収益物件(家賃収入を目的とした不動産)の売り物件が出てこないということ。インフレ期待で不動産価格の上昇を期待している大家さんが多いということです。ただ、よく考えて欲しいのはインフレになれば金利も上がるので不動産価格にはマイナスの影響も出ると言うこと。実際に金利が上昇すると不動産価格は低下するため、インフレ期待で不動産価格が上がっているというのであれば売り時は今かもしれません。

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REITが軟調、長期金利の上昇が影響。REITと金利の関係。

REIT銘柄の動きが軟調ですね。大きく上昇を見せていただけにかなり強く売られている感じです。理由としてはすでに高値警戒感が出ていたところに長期金利の上昇による影響が出ているんでしょうね。

というわけで、今回は長期金利とREITについての関係を見ていきたいと思います。

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マンション広告の変動金利・35年の住宅ローンを借りれる人って…

分譲マンションとか戸建販売とかのチラシを見ると、「今の家賃とお比べください!月々の返済額9万8千円」みたいな広告コピーが躍っています。確かに今の家賃よりも安いし広い。これで夢のマイホームが買えるなら…と思うかもしれませんが。小さく変動金利・35年ローンなどと書かれているわけであります。こんな非現実的なローンシミュレーションで出されてもねぇと思うわけですが、これに引っかかってしまう人も多いと聞きます。

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固定金利を中心に住宅ローン金利が一段安

住宅ローン金利の低下が進んでいます。これまではネットバンクを中心に変動金利を中心とした引き下げが目立ってきましたが、10年国債金利の低下などを受けて、住宅ローン固定金利の主力である10年固定金利のローンも下がってきました。三菱東京UFJ銀行は10年固定金利で1.4%(金利優遇適用後)となっています。

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東京都心のオフィス空室率が上昇。一方賃料は底打ち感

東京都心のオフィスビルの空室率がて増加傾向にあるそうです(都心5区の平均空室率は9.40%と過去最高)。一方で募集賃料については反発するなど底堅さも出てきています。三鬼商事が算出した5月末の平均募集賃料(共益費除く)は1坪あたり16,729円と前月比で18円の増加となっています。空室率の増加については新築ビルの開業による供給過多の状態にあるということ、募集賃料が底打ちしているのは拠点を大型ビル(新築ビル)に集約するといった前向きなオフィス需要も出てきていることを示しているといえるでしょう。

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